Posto che la fetta del patrimonio edilizio italiano costituito dagli edifici condominiali pluripiano costruiti dal dopoguerra in poi (dagli anni ’50 fino agli anni ’80) è quella che presenta le caratteristiche termiche più scarse e di conseguenza una delle più grosse fonti di sprechi energetici del settore, dovrebbe essere proprio l’obiettivo di una politica seria di incentivazione degli interventi di riqualificazione.
Mi riferisco in particolare agli edifici realizzati con sistemi di prefabbricazione più o meno spinta e comunque con telaio in cemento armato e tamponamenti che vanno dal laterizio ai pannelli prefabbricati, molti su pilotis e con coperto piano.
Si tratta di edifici dalle tipologie anche molto differenziate ma accomunati da una caratteristica termica dell’involucro scarsa e che si attesta tra la G e la F della scala di classificazione attuale.
E’ evidente che in questo ambito ci sarebbero notevoli spazi di sviluppo per interventi di riqualificazione energetica con la duplice opportunità di ridurre il fabbisogno energetico liberando risorse per altre attività e di costituire occasioni di ripresa per il settore edilizio attualmente in evidente sofferenza.
Vi sono però notevoli ostacoli sia strutturali che normativi da superare:
– la frammentazione delle proprietà immobiliari (con conseguente difficoltà nel raggiungimento delle maggioranze necessarie per deliberare gli interventi);
– da disomogeneità nella definizione delle competenza su diverse opere dello stesso intervento (per esempio l’intervento sull’involucro edilizio passa per opere sulle pareti esterne che sono parti comuni ed opere sugli infissi che sono di spettanza di ciascun singolo condomino il quale può decidere di non intervenire vanificando lo sforzo comune sulle altre parti);
– le limitazioni degli strumenti urbanistici che non contengono deroghe o incentivi sufficienti per consentire ai condomini di recuperare le risorse economiche necessarie all’intervento ( per esempio la possibilità di realizzare nuove volumetrie di elevata qualità il cui valore commerciale potrebbe coprire in tutto o in buona parte l’impegno finanziario necessario);
– un quadro normativo di insieme a volte ipertrofico ed inutilmente restrittivo (si pensi ad esempio agli obblighi imposti dalla normativa sismica, che pur discendendo da una necessaria salvaguardia della incolumità degli abitanti di zone sismiche appare spasso eccessivamente rigida sia nella definizione delle zone sia nella definizione degli standard richiesti).
Un caso di studio reale: la riqualificazione energetica di un edificio condominiale nel comune di Bologna.
Obiettivo: valutare la fattibilità e sostenibilità economica della riqualificazione energetica di un edificio condominiale realizzato negli anni ’70 in c.a. prefabbricato.
Oggetto della analisi: edificio in linea con struttura prevalentemente intelaiata in c.a. e tamponamenti in pannelli prefabbricati in c.a. Il fabbricato si sviluppa si pilotis con coperto pianodefinito da una sequenza di 7 corpi scala ciascuno su 7 piani fuori terra composti da due appartamenti per piano per un totale di 98 unità immobiliari con orientamento prevalente (dei lati lunghi) nord sud.
L’impianto di riscaldamento è collegato ad una centrale termica di quartiere assimilabile ad un teleriscaldamento in regime di super condominio (cooperativa di gestione) con gli altri edifici del comparto ed è suddiviso in colonne montanti che alimentano termo convettori metallici. La produzione di ACS è delegata alla medesima centrale.
Ragioni della indagine: la conversione della centrale termica di quartiere in impianto di co-generazione porterà anche ad una diversa contabilizzazione dei consumi che passerà da una computazione per millesimi ad una computazione per calorie impiegate che determinerà certamente aggravi economici per gli edifici meno preformanti dal punto di vista termico. Di qui la necessità di analizzare le possibilità di riduzione delle dispersioni ed i costi relativi agli interventi proposti per valutarne la sostenibilità economica.
Analisi delle caratteristiche termiche dell’involucro esistente: l’analisi è stat condotta con gli strumenti analitici definiti dalla attuale normativa nazionale e regionale per la classificazione energetica dei fabbricati. Si è proceduto alla definizione di un involucro “semplificato” considerando tipologie omogenee sia per l’involucro opaco che per quello trasparente (non sono state considerate le installazioni di coppi vetri esterni e si sono considerate macro unità definite da ciascun piano).
Si è poi calcolata la trasmittanza delle varie tipologie di involucri opachi e trasparenti per poi calcolare il fabbisogno energetico invernale e combinato attuale.
Infine si è valutata la classe energetica attuale dell’edificio:
Interventi proposti
– Intervento di minima: piccoli interventi singoli migliorativi definiti da un capitolato omogeneo e lasciati alla volontà dei singoli condomini. Buona sostenibilità economica, miglioramento del comfort abitativo, scarsa efficacia termica globale (la classe energetica non cambia e le economie relative ai costi per il riscaldamento sono trascurabili).
– Interventi di limitato impatto economico: coibentazione del lastrico solare superiore e del soffitti del portico (eventualmente in combinazione con gli interventi di minima. Buona sostenibilità economica, miglioramento del comfort abitativo, limitata efficacia termica globale (miglioramento limitato della classe energetica in conseguenza dell’omogeneità di realizzazione degli interventi singoli, le economie relative ai costi di riscaldamento permettono un periodo di ammortamento appena accettabile).
– Intervento di riqualificazione energetica globale: coibentazione dell’involucro opaco (ipotesi di rivestimento a cappotto) sostituzione globale degli infissi, ricerca ed eliminazione delle ventilazioni accidentali all’interno degli strati dell’involucro. (drastico miglioramento della classe energetica del fabbricato ma a costi talmente elevati da richiedere tempi di ammortamento non accettabili) L’intervento non è economicamente sostenibile.
Una sfida persa?
In questo caso la tipologia edilizia e le condizioni di buona conservazione delle superfici esterne che non richiedono un intervento di manutenzione specifico, rendono l’intervento di riqualificazione energetica particolarmente oneroso non potendolo accostare ad una manutenzione esterna programmata. Pertanto nonostante si vada incontro ad un notevole aggravio della “spesa termica” le economie pur notevoli di un intervento globale non permettono di ammortizzare in tempi accettabili (siamo intorno ai 17 anni) l’ingente costo dell’intervento. Anche l’installazione di un campo fotovoltaico sul lastrico solare praticabile pur auspicabile non sarebbe di supporto all’intervento in quanto aggiungerebbe un costo (anche ammortizzabile con gli incentivi del conto energia) ma non portando miglioramenti significativi alla caratteristica termica dell’involucro non influisce sulla sostenibilità economica dell’intervento globale.
Cosa si potrebbe fare allora?
La tipologia del fabbricato con il grande lastrico superiore praticabile e protetto, l’esposizione prevalente e la collocazione urbanistica sarebbero perfetti per la realizzazione di 7 (una per vano scala) unità immobiliari ad elevata efficienza energetica realizzabili con tecnologie leggere che si inserirebbero perfettamente sulla copertura usufruendo anche di un giardino pensile e con in minimo impatto sulla volumetria esistente (essendo i nuovi volumi quasi completamente mascherati dagli alti parapetti del lastrico superiore). Le nuove “ville pensili” sarebbero quindi particolarmente pregiate ed appetibili per orientamento, esposizione, caratteristiche termiche e comfort abitativo, ed il relativo valore immobiliare (in una zona di particolare pregio immobiliare) potrebbe coprire quasi tutto il costo dell’intervento di riqualificazione e di realizzazione delle nuove unità stesse.
Limiti e vincoli
purtroppo la reale fattibilità di un intervento del genere è limitata da due ostacoli normativi al momento difficilmente superabili:
– la nuova normativa sismica che in caso di sopraelevazione obbliga ad una verifica strutturale globale e ad un eventuale conseguente intervento di adeguamento strutturale la cui valutazione economica richiederebbe anche solo elevati costi tecnici che potrebbero poi dare esito negativo.
– gli attuali strumenti urbanistici escludono per questo comparto la possibilità di aumentare il carico urbanistico realizzando interventi di nuova costruzione quale sarebbe definito l’intervento proposto.
Mentre il secondo limite potrebbe essere superato trovando un percorso in deroga condiviso dalla amministrazione locale, la prima limitazione risulta attualmente ancora più difficile soluzione in quanto dovrebbe passare per un intervento strutturale la cui quantificazione economica richiederebbe una analisi strutturale piuttosto impegnativa (anche economicamente) e il cui esito ignoto potrebbe anche portare ad escluderne semplicemente la fattibilità.
Sullo sfondo resta sempre presente la notevole frammentazione della proprietà immobiliare che in questo caso richiederebbe una coesa e determinata unità di intenti per la maggioranza assoluta (se non per l’unanimità) dei 98 proprietari condomini coinvolti.
Quali proposte?
posta la evidente importanza economica di interventi di riqualificazione globale come quello analizzato sia per il numero di situazioni analoghe sia per il peso che potrebbero avere su comparto edile credo che varrebbe la pena trovare il modo di superare gli ostacoli che ne limitano la fattibilità.
Partendo dal presupposto che le attuali normative sia urbanistiche che sismiche hanno una loro ragione d’essere si potrebbero cercare provvedimenti incentivanti condizionati:
– incentivi urbanistici: dovrebbe essere concessa la possibilità realizzare nuove volumetrie purché realmente subordinate alla realizzazione di edifici ad elevata efficienza (forse anche passivi) di limitato impatto ambientale e certamente vincolati al miglioramento della prestazione energetica del fabbricato cui si legano;
– incentivi tecnici: fatta salva la necessità di migliorare e salvaguardare la caratteristica sismica del patrimonio edilizio esistente, bisognerebbe cercare incentivi (anche economici) per sostenere gli oneri dovuti alla analisi tecnica strutturale ed agevolare la ricerca di interventi tecnici alternativi a basso impatto economici fino anche ad individuare per questi interventi strutturali una certa flessibilità normativa sia tecnica che urbanistica;
– incentivi alla gestione condominiale: si dovrebbero correggere alcuni meccanismi della conduzione condominiale come le soglie di maggioranza per l’adozione di interventi di riqualificazione energetica, potrebbero anche essere previsti meccanismi per superare e scoraggiare gli ostruzionismi di singoli condomini individuando ad esempio modalità per definire oltre alle parti comuni anche gli “interventi comuni” come interventi che devono essere eseguiti insieme.
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